今年1月，房地产巨头喜达屋资本(Starwood Capital)的创始人兼首席执行官、亿万富翁巴里•斯特恩利特(Barry Sternlicht)警告称，商业地产市场将出现一场“生存危机”。就在几天前，Cantor Fitzgerald的亿万富翁董事长兼首席执行官Howard Lutnick预测，未来两年商业地产违约规模将在7,000亿美元至1万亿美元之间。“我认为这将是一个非常非常丑陋的市场，”卢特尼克对福克斯商业频道(Fox Business)表示，并警告称该领域将发生“代际变化”。
本月，股市确实在消化一些丑陋的事实。周二，穆迪将地区性银行控股公司纽约社区银行(New York Community Bancorp, NYCB)的信用评级下调至垃圾级，原因是“多方面的财务、风险管理和治理挑战”。标普在报告中指出，纽约商业银行的“核心历史商业房地产贷款”业务最近面临风险，纽约写字楼和多户住宅也出现了“重大且意想不到的”损失。
消息传出后，纽约银行股价暴跌超过12%，随后收复了所有失地，收盘时大幅上涨。彭博社(Bloomberg)周三援引未具名消息人士的话报道称，纽约银行正寻求摆脱商业地产抵押贷款风险，并正在探索出售贷款。该公司还宣布任命亚历山德罗•迪内洛(Alessandro DiNello)为新任执行董事长，此前穆迪(Moody’s)曾批评该公司的治理问题。据雅虎财经报道，迪内洛在周三的电话会议上向投资者保证，该行“几乎没有看到任何存款从我们的分支机构流出”。
尽管如此，分析师们还是迅速下调了该公司的评级。在穆迪发布报告后，由易卜拉欣·普纳瓦拉(ibrahim Poonawala)领导的美国银行研究股票团队将纽约银行的评级从“买入”下调至“中性”，并将目标股价从每股8.50美元下调至5美元。普纳瓦拉认为，该股之所以陷入困境，是因为“与商业房地产(CRE)业务相关的风险”。
根据美国证券交易委员会的文件，截至第四季度末，NYCB持有130亿美元与商业房地产收购、开发和建设相关的贷款和租赁，另外还有250亿美元的直接商业和工业贷款和租赁。总体而言，该行近60%的贷款与商业房地产有关。由于多位房地产亿万富翁警告称，该行业即将出现1万亿美元的违约，这些资产在投资者和评级机构心目中是一种风险。
Sternlicht在1月份表示，商业房地产市场已经出现了“严重的混乱”，远程办公和混合办公的趋势将今年的办公空置率推高至40年来的最高水平，而利率上升也提高了该行业的借贷成本。敲响警钟的不仅仅是亿万富翁投资者。美联储主席鲍威尔周日在接受《60分钟》采访时谈到了这个问题，他说，他相信地区性银行将在很长一段时间内解决这个问题。几天后，财政部长(前美联储主席)珍妮特·耶伦在国会作证时表达了自己的担忧。
到2024年，1万亿美元的到期之墙会不会给投资者和经济带来正面冲击?
某些地区的警告标志对银行来说——但这对更广泛的经济来说是个问题吗?
纽约商业银行的评级下调可能被视为对其他与商业地产有关联的地区性银行的警告。正如《财富》杂志(Fortune)此前报道的那样，一些专家担心，商业房地产违约率的上升可能会引发风险敞口地区银行的“厄运循环”。此时，与商业地产有关联的银行的储户担心他们的银行可能会陷入困境，导致他们提取资金。
这进而可能迫使银行不仅停止发放商业房地产贷款，还会收回表现不佳的贷款，以充实其资产负债表。这意味着向本已疲软的市场出售房产，加速了市场的下滑。因此，一个负反馈循环诞生了，更多的房地产违约导致更多的地区银行违约。
尽管如此，史蒂夫•艾斯曼(Steve Eisman)本周辩称，这些问题将“局限于某些社区银行和地区银行”。艾斯曼在2010年的书和随后的电影《大空头》(the Big Short)中扮演了艾斯曼的角色，因此声名鹊起。
"我认为目前不会出现系统性或重大问题，不会损害经济，"现任Neuberger Berman高级投资组合经理的Eisman对CNBC表示。
沃顿商学院教授杰里米·西格尔周一在他为WisdomTree撰写的每周评论中回应了这些评论。“我认为这更加孤立，”他写道。他说:“有人估计，我们将从商业房地产中减记1.2万亿美元。美国的总财富是60到70万亿美元，所以这1.2万亿美元的损失对整个经济来说不是什么大问题。”
西格尔认为，可能会有更多的商业房地产“减记”——当银行或其他财产所有者被迫对资产价值的下降负责时——这可能会给一些银行带来问题。但他表示，总体而言，他认为这不会对股市或经济构成重大问题。
本文最初发表于《财富》网站
