大多数现在的房主比他们想象的更富有也更贫穷。其结果是严重混乱的房地产市场。
他们比自己感觉的更富有，因为在2022年之前买房的人在买房或再融资时享受了创纪录的低利率。截至2021年11月，30年期固定抵押贷款的平均利率为2.98%。上周，这一数字略低于7%。
这些房主意识到他们做了一笔特别划算的交易(事实上，他们意识得相当沾沾自喜)。但他们不认为超低利率是一种资产，就像他们的401(k)计划或房屋净值一样。
然而，从真正意义上讲，他们的抵押贷款的价值已经上升——如果有办法出售，这一点将是显而易见的。人们愿意花一大笔钱以低于市场的利率借款(就像房主每次支付抵押贷款折扣点以获得更低的利率一样)。如果有办法将他们的超低利率转嫁给其他人，他们将拥有宝贵的资产。
回到上世纪70年代，在上一次大通胀期间，房主可以把减息优惠卖给任何购买他们房子的人。但银行不喜欢这样;他们受困于低利率的抵押贷款，而他们必须支付的储蓄账户利率却在飙升。这种脱节导致了储蓄和贷款行业的大规模危机。大多数贷款机构开始在抵押合同中加入“到期出售”条款，迫使人们在出售房屋时偿还抵押贷款。
如今，这在抵押贷款市场造成了一个悖论。随着利率下降，抵押贷款持有者蒙受了实实在在的损失。标准普尔抵押贷款支持证券指数目前较2021年12月的水平下跌了约11%。但没有相应的收益提振房主的资产负债表，因为房主的意外之财没有市场价值——实现收益的唯一方法是在还清抵押贷款之前一直待在房子里。
到目前为止，这正是他们正在做的。自2022年2月以来，成屋销售的年化速度下降了40%，从630万套降至380万套。
这就引出了第二个奇怪的现象:居高不下的价格。目前，现房的销售价格中位数为391,800美元，略低于6月份的峰值410,000美元，但较2021年12月的358,000美元大幅上涨。当然，家庭收入中位数也有所上升，但还不足以支付每月额外的1000美元，因为在更高的平均利率下，要为更昂贵的中位数住房融资。
房价应该下跌以抵消利率上升的影响。相反，由于现有房主不愿放弃廉价抵押贷款，或者不愿接受更低的抵押贷款，房价一直居高不下，而供应量却在减少。由于供应如此之少，剩下的买家被迫支付溢价。
这就是为什么这些房主也比他们想象的要穷。从理论上讲，他们的房子几乎和以前一样值钱。但如果他们中有正常数量的人试图出售自己的房子，房价就会跌到更多人能负担得起的水平。
不管怎样，房价和潜在房主的收入必须恢复平衡。当然，实现这一目标的最佳方式是房主的收入大幅增加——大约25%的人应该能做到这一点。如果你知道任何可靠的方法来实现这一点，你应该写信给拜登总统，由他的白宫经济顾问委员会负责。
另外，利率下降可能会刺激买家需求。上周，美联储暗示已经结束了紧缩政策，美联储观察人士认为，明年甚至可能会放松一点，这意味着抵押贷款利率也会下降。但今天的价格反映了一个独特的市场时期:不仅是创纪录的低利率，而且在大流行期间家庭储蓄也大幅增加。这些储蓄已经被花光了，我们不太可能在短期内回到低于3%的抵押贷款。因此，价格可能仍需要向下调整。
当然，通货膨胀最终会帮我们解决这个问题。但是在2%或3%的年通货膨胀率下(这是美联储的目标)，这种调整可能需要数年的时间，让人们被困在错误的房子里——离工作地点或合适的学校太远，对空巢老人来说太大，对一个不断增长的家庭来说太小。开发商可以通过建造新房来弥补部分疲软，至少对于那些没有受到低利率抵押贷款金手铐拖累的首次购房者来说是这样。但自2022年4月以来，房屋开工率实际上已经下降，因为更高的利率推动了需求，并使建筑成本更高——再加上分区法规和其他监管繁文缛节，在最理想的地点进一步推高了成本。这提高了新住房的成本，超过了许多有抱负的首次购房者的支付能力。
那么该怎么办呢?我有一个幻想，我们想办法与房主达成协议:扫除分区和其他建造新房的当地障碍，我们将让服务机构重写那些阻止你释放抵押资产隐藏价值的“到期销售”条款。
不幸的是，我看不出有什么办法达成这笔交易。显然，持有这些抵押贷款的人会反对。更重要的是，任何此类交易都必须在国家层面上达成，而大多数建设障碍都是由州和地方政府设置的。因此，我们很可能会以最糟糕的方式解决房地产市场的功能失调，每个人都在原地等待，直到美联储的政策和必要性最终使供需恢复平衡。
